והפעם – על התקשרות עם קבלן לבניית בית מגורים
מאת: עו”ד איל צורף
קרדיט תמונה: 666isMONEY
רונן וגלית רכשו מגרש ביישוב קהילתי כפרי ומבוקש במרכז הארץ והחליטו לבנות את בית חלומותיהם על מגרש זה. לצורך כך פנו בני הזוג למספר
קבלני בניין על מנת לקבל הצעה אטרקטיבית לבניית הבית. ההצעה הזולה ביותר שקיבלו הייתה של הקבלן “טל-אור הנדסה” אשר הציע לבנות את בית המגורים של השניים בסך של 1,450,000 ₪. הקבלן שלח לבני הזוג הסכם ומסר להם כי עם החתימה עליו, יחל בעבודות הבנייה.
בני הזוג פנו למשרדנו לקבלת ייעוץ משפטי בנוגע להסכם זה וטענו כי ההסכם חד צדדי לטובת הקבלן.
הנה מספר סעיפים חשובים להם יש לתת את הדעת בעת עריכת הסכם עם קבלן בניין:
1. יש לוודא כי הבנייה תיעשה על פי התוכניות האדריכליות המצויות בידי בעלי הנכס ועל כן התוכניות ומסמכים אחרים הקובעים את אופן הבנייה חייבים להיות מצורפים להסכם כנספחים.
2. חשוב לוודא כי הקבלן עורך את כל הביטוחים האפשריים לפרויקט מסוג זה – חבות מעבידים, צד שלישי, רכוש, גוף וכד’. בנוסף, יש לוודא גם כי מזמיני העבודה מבוטחים אף הם בפוליסת הביטוח.
עוד בעניין זה, יש לקבוע כי כל נזק יהא באחריות הקבלן ולא המזמין. הסעיף מעניק למזמין אפשרות להסב תביעות שמוגשות כנגד המזמין, לקבלן.
3. הסעיף החשוב ביותר בהסכם הוא זה הדן בתמורה, לשני הצדדים. סעיף זה חייב להיבדק משפטית על ידי עו”ד הבקי בתחום, שכן אחרת מזמיני העבודה עלולים למצוא את עצמם משלמים פי כמה וכמה מהסכום המקורי של החוזה.
באופן עקרוני, חוזי בנייה מתחלקים לשני סוגים; חוזה על פי מדידה, שמשמעותו כי כמות העבודה שהקבלן ביצע תימדד וכתוצאה יקבל תשלום עבור העבודה שהתבצעה בפועל.
חוזה פאושלי הינו חוזה בו הסכום קבוע ולא משתנה (Fix Price), ללא כל קשר לכמות העבודה שהתבצעה בפועל.
מטבע הדברים, קבלנים רבים יעדיפו להשאיר נקודה זו פתוחה ולנסח חוזה על פי מדידה ואולם למזמיני העבודה עדיף “לסגור” את החוזה כחוזה פאושלי שאחרת הקבלן יוכל להגיש חשבונות בגין עבודות נוספות, אשר לא היו כלולות בהסכם המקורי.
משפטים רבים מנוהלים סביב נקודה זו ועל כן חשוב מאוד לסגור כל פרצה שעלולה להוביל לכך שהקבלן ידרוש תשלום בגין עבודות נוספות.
התשלומים לקבלן צריכים להינתן באופן מדורג, על פי קצב התקדמות הבנייה ועל כל תשלום להיות מאושר על ידי מפקח/אדריכל הפרויקט, כתנאי לתשלומו.
4. מקובל לדרוש ערבות כלשהי מהקבלן להבטחת ביצוע ההסכם ולמניעת אפשרות של “נטישת” הבנייה באמצע הפרויקט. ישנם מספר סוגי ערבויות; ערבות בנקאית, ערבות אישית ושיק אישי או שטר חוב. הערבות הבנקאית היא הערבות החזקה ביותר, אולם גם היקרה ביותר לקבלן ולכן רוב הסיכויים שהקבלן לא יסכים לתתה. הערבות האישית בצירוף שיק אישי או שטר חוב הן הערבויות המקובלות יותר, אשר מצד אחד בטוחות עבור המזמין ומצד שני לא יקרות לקבלן.
5. יש לקבוע מועד ברור לסיום עבודות הבנייה, אחרת יש חשש לדחיות רבות במועד קבלת המפתח. רצוי גם לקבוע פיצוי עבור כל יום איחור שיבטיח את השתדלותו של הקבלן לעמוד בלוחות הזמנים.
6. ליקויי בנייה הפכו לשכיחים מאוד במחוזותינו ולכן מומלץ לקבוע מנגנון מסודר לתיקונם. חוק המכר (דירות) תשל”ג – 1973 קובע תקופות אחריות המיטיבות עם מזמיני העבודה ועל כן מומלץ להיצמד למנגנון זה.
7.יש להתנות את התשלום הסופי בקבלת טופס היתר איכלוס, המאפשר לגור בבית, הידוע יותר בכינויו “טופס 4”. קבלתו קריטית שכן בלעדיו אין אפשרות חוקית לגור בבית.
בסופו של דבר, לאחר שההסכם תוקן ברוח דברים אלה, חתמו הצדדים על ההסכם ויצאו לדרך.
מאמר זה אינו מהווה תחליף לייעוץ פרטני
_________________________________________________________________________________________
משרד עורכי דין איל צורף עוסק בעיקר בתחומי ייצוג חברות ונדל”ן. עו”ד איל צורף העומד בראש המשרד, הינו בעל ותק של 13 שנה ומייצג גופים עסקיים מהמובילים בארץ. המשרד הראשי ממוקם בחיפה ולמשרד שלוחה נוספת גם ברמת גן. המשרד הוא משרד בוטיק המעניק שירות אישי ללקוחותיו, תוך דגש על מהירות השירות המייחדת את המשרד ממתחריו.
איל צורף משרד עורכי דין, רחוב הנמל 36, חיפה טל. 04-8665022, פקס. 04-8665026
