קבוצות רכישה – מה יעלה בגורלן?
מאת: עו”ד שלומי חכים ממשרד עורכי דין יוסף&חכים
בטרם נדון בנושא קבוצות רכישה ובועת הנדל”ן הישראלית, ראשית עלי לפתוח בהערה חשובה. בניגוד למקובל לחשוב במדינתנו, להתגורר בשכירות או להחזיק בכסף בפק”מ אינם בושה! לא בהכרח צריך למצוא להון עצמי שלנו תעסוקה תמידית. חמדנות ויהירות מחד ולחץ והיסטריה מאידך, הם אלמנטים שכאשר הם מופיעים בכלכלה, הם גורמים לה ולעולם העסקים ככלל לתנודות קיצוניות.
אלפי יחידות דיור נמכרו ועדיין נמכרות באמצעות קבוצות רכישה בתחום הנדל”ן, לא רק לצרכי במגורים, אלא גם לצרכי מסחר לעסקים ולמשרדים רבים מאוד. ההבטחות המפליגות על תשואה גבוהה לאלו שיצטרפו בשלב רכישת הקרקע ובסיום הבניה ימכרו את הדירה או המשרד עם רווח של כ-30% או לחילופין ההבטחה כי הרכישה היא במחיר הנמוך ממחיר השוק, גרמה לנהירה לתחום של אנשים פרטיים שאין להם כל ידע בתחום הנדל”ן או בהיבטים השונים של ההשקעה בתחום בכלל ובמסגרת קבוצות רכישה בפרט.
סימני הבועה מפגינים בארץ נוכחות מזה זמן רב. לא מכבר נתקלתי במקרה של לקוחה אחת, אשר ניצבה אל מול איש מכירות נלהב ביריד קבוצות רכישה, כשהוא טוען בפניה שבעוד מספר דקות בודדות תיחטף הדירה בה היא התעניינה. למרות אזהרתי, מצאה עצמה אותה לקוחה חותמת על הסכם ובלבד שהדירה ו”הזדמנות חייה” לא תחמוק מבין ידיה. לקוח נוסף, איש אחזקת תקשורת אחד, עידכן אותי שעבודתו בתחום התקשורת הפכה לשולית ושכעת עיקר עיסוקו סובב סביב ריכוז משקיעים לקבוצות רכישה. “מכרתי כבר שני בניינים”, כך טען בפני, “וזה, רק מפנקס טלפונים שלי”. אחד מחברי במילואים לעומת זאת, סיפר לי אף הוא שרכש דירה להשקעה בקבוצת רכישה והסביר כיצד יצטרך לשלם רק ריבית של 1,700 ש”ח על ההלוואה שלקח לצורך העסקה. לטענתו, עד שיידרש לשלם קרן וריבית, הבניה כבר תגיע לסיומה ככל הנראה ואז כבר ימכור את הנכס שברשותו ברווח שיניב לו 100% על ההשקעה הראשונית.
החלום האמריקני, שהפך לסיוט עולמי, היה בעל סימנים זהים. גם שם משפחות, זוגות צעירים, פנסיונרים, משקיעים או משדרגי דיור, כולם בדרך כזו או אחרת נגררו לרכישות נדל”ן ספקולטיביות, כאילו אין מחר.
והנוסחה עבדה לכאורה, כל עוד מחירי הנדל”ן עלו ועל הנייר כמעט כולם יצאו מורווחים. אלא שאז הכה בכל השילוב בין האטה בשוק הדיור והמשרדים, עליית יוקר המחיה, אבטלה, חשש אמיתי למקומות עבודה וממיתון ומתח ממשי מהמלחמה שבפתח ושביכולתה לשתק את המשק כולו מטבע הדברים. או בקיצור, סך כל המרכיבים השליליים כולם.
מבין כל אותם רוכשי דירות, כמה מתוכם נתקלים בסיטואציה שבה הפרויקט עדיין על הנייר והם כבר מגלים כי ככל הנראה לא יוכלו למכור במחיר גבוה ב- 30% מהסכום ששלמו, כיוון והפרויקט מתעכב משום עלויות בניה שהשתנו, היעלמות היזם, הוצאות גבוהות בהרבה מכפי שצפו, אילוץ למכור נכס קיים על מנת לשלם עבור החדש במחיר נמוך מכפי שצפו או דרישה לשלם החזרי קרן וריבית של כ- 5000 ש”ח ולא רק ריבית של 1,700 ₪, כפי שחשב חברי מהמילואים?
זה הסיוט שעברו ועדיין עוברים בארה”ב וזה הסיוט של אירופה כולה. בישראל אולי מצב הבנקים יהיה טוב יותר (ועל זה מדברים כל הזמן), כי כאן אם מימוש הנכס לא יספיק, ישנה התחייבות אישית, כלומר חסכונות וכך, הרכוש יימכר לטובת תשלום החוב, במקרה הצורך. אך גם אירופה וגם בארה”ב איש לא דיבר על נפילה אפשרית עד אשר לא יכלו להסתירה יותר משזו התרחשה בפועל.
התפוצצות בועת הנדל”ן בארה”ב בסוף שנת 2007, עלולה להימצא בפתח דלתנו ממש. מדברים על הוזלת מחירי הנדל”ן, אך עושים זאת מבלי לדבר על הפגיעה באלו שרכשו בחמש שנים האחרונות דירות ומה תהיה ההשפעה על ירידת שווי הדירות שלהם ואובדן הונם העצמי במקרה הטוב.
משבר יכול לפרוץ בשל שלל סיבות ואין לדעת או לצפות מראש מה יהיה הגורם הראשון שיוביל אליו; אבטלה, עליית מחירי מוצרי הצריכה, הגבלות מימון, מלחמה… אם יבוא תחילה מענף הנדל”ן או ממקום אחר, בכל מקרה גרורותיו יגיעו לכל ענפי המשק, בדיוק כפי שקרה בארה”ב.
כמי שליווה ומלווה מזה שנים רבות בעלי הון, משקיעים, וכן יזמים מקצועיים בהשקעות בנדל”ן בארץ ובחו”ל (מקפריסין, יוון, מונטנגרו, בולגריה, ארה”ב ועוד), הבחנתי זה מכבר במעבר החד שהתרחש בשטח; משגשוג בועתי בכל תחומי הנדל”ן בחו”ל ועד להתרסקות מפחידה, והאמינו לי או לא, אבל בארץ, רוב הציבור אינו מדמיין כלל מה עובר על אירופאים ואמריקאים בעקבות המשבר. במהלך השנים 2008 ועד היום, יצא לי לבקר פעמים רבות מאוד ברחבי ארה”ב ואני עד שוב ושוב להיקף התופעה, מבין כיצד יש להתנהל בה ואף עמל רבות על איתור הזדמנויות.
למרות כל הנכתב במדיה על הצורך בדירות מגורים, החוסר העצום בהן וההתאוששות בתחום הנדל”ן, אני טוען את ההיפך הגמור. תיאור הביקוש מוגזם, אחוז הנכסים המוחזקים ע”י “משקיעים” גדול מדיי וכדאי שנהיה קשובים יותר לנגיד ש”צועק” סכנת בועה, שכן הוא לא עושה זאת על מנת למכור דירות או קרקעות, הוא צועק כי הוא דואג לבנקים וכדאי שאנחנו נדאג לעצמנו.
אני סבור שלפנינו סיכון שרוכשי אלפי יחידות דיור ואלפי מטרים של משרדים, לא יוכלו לעמוד בהתחייבויותיהם. אני גם סבור שבשנת 2013 ו- 2014 הרבה תוכניות עסקיות של משקיעים יסתברו כשגויות. מה יהיה חוסנו של הציבור להתמודד עם כך זאת לא אתיימר לדעת, אך אני בהחלט סבור שהבנקים כבר יסתדרו. להם דואגים.
למי מכם שאוחז במעט חסכונות, אזכיר אם כן שוב את טענתי הראשונית כי להתגורר בשכירות זו לא בושה. אם יש חסכונות ונזילות של כמה מאות אלפי שקלים, לא צריך לרוץ למצוא להם “תעסוקה”.
