נדל”ן

רכישת מקרקעין בתקופת מיתון
מאת: עו”ד אברהם אלטלף, עו”ד ומגשר, מומחה בתחום המקרקעין

תקופה של מיתון כלכלי יכולה להיות לעתים מנוף לקידום עסקי, אך מאידך השקעה כספית בתקופה כזו יכולה גם להוות סיכון לא מבוטל שעלול להפוך את ההשקעה לבלתי כדאית.

בדרך כלל, בתקופה של משק המצוי או נכנס לשלב של מיתון, ישנה האטה כלכלית הגורמת לצרכנים לצמצם בהוצאות כספיות וכתוצאה מכך נוצרת גם ירידה במחירי המוצרים. הוזלת מחירי המוצרים השונים נועדה כמובן לדרבן את הצרכנים להמשיך לרכוש אותם, אולם עליהם גם לבחון האם הרכישה באמת כדאית בשלב זה, למרות ההוזלה במחיר.

שוק הנדל”ן בעולם כולו, בדיוק כמו שווקים אחרים, מושפע ממצבים ואירועים שונים המתרחשים בעולם ומשפיעים על מחירי הנכסים. חשוב לציין גם כי בשוק הנדל”ן קיימים פלחים שונים של נכסי נדל”ן, אותם ניתן לחלק לחמישה עיקריים:

1. מבני מגורים – פרטיים, בניה רוויה, דירות יוקרה וכו’
2. מבני מסחר – קניונים, חנויות ומרכזי קניות
3. מבני משרדים
4. מבני תעשייה
5. מגרשים לבניה 

לכל אחד מפלחי השוק הללו ישנם מאפיינים וייחודיות שונה וכל אחד מהם מושפע מגורמים חיצוניים אחרים. אומנם כאשר ישנה האטה כללית במשק המדינה, כל הפלחים מושפעים מכך, אך לא תמיד חלה השפעה על שוק הנדל”ן בכללותו. לעיתים אירועים מסוימים ישפיעו על פלח שוק אחד, בעוד פלחים אחרים יוותרו ללא שינוי. דוגמא לכך היא למשל פלח שוק המשרדים, אשר יכול להיות מושפע מגורמים סביבתיים מסוימים, כמו האצה בבניית מבני משרדים באזור כלשהו, שתוביל בהתאם לירידה או עליה במחיר בנייני המשרדים, אך באותה עת לא תשפיע כלל על מחיריהן של דירות מגורים או מבנים תעשייתיים באותו אזור ממש.

רכישת נכס מקרקעין הנה עסקה בעלת השפעה כלכלית גדולה ובסכומי כסף לא מבוטלים (כמיליון שקלים ומעלה), אשר במרבית המקרים מלווה בקבלת מימון בנקאי ובהלוואה ארוכת טווח, אותה יש להחזיר מדי חודש בחודשו. לפיכך, אחד הגורמים המרכזיים אותו יש לשקול לקראת ביצוע עסקת מקרקעין בתקופת מיתון הוא האם הנכס מיועד לצריכה שוטפת של הרוכש או לשם השקעה?

בנכס המיועד לצריכה שוטפת, מגורים, הקמת עסק וכדומה, יש יתרון בדרך כלל לרכישה דווקא בתקופת מיתון, שכן אז המחירים נמוכים יותר מהמחירים בימים כתיקונם וממילא הרוכש צריך את הנכס לשימושו (שאם לא כן יאלץ לשכור נכס אחר ולשלם דמי שכירות חודשיים). במקרה כזה, כדאי יהיה לרוב לנצל את יתרונות המיתון והוזלת המחירים.

מאידך, כאשר מדובר על רכישת נכס לצורכי השקעה, יש לחשוב על השימוש שיעשה בנכס לאחר קנייתו, שכן זה מיועד להשכרה, בדמי שכירות שיצדיקו אותו ויניבו תשואה מתאימה לבעלים. לפיכך יש לבדוק האם ניתן יהיה להשכיר את הנכס והאם יהיה לו ביקוש באותו אזור, באילו מחירים ניתן יהיה להשכיר אותו ולאילו תקופות. לעתים דווקא בתקופת מיתון, כדאי לרכוש נכס שכבר עומד ומושכר לאחרים, שכן אז יורד לחלוטין הסיכון לקיומה של תקופת המתנה לשוכר וחוסר הוודאות לגבי דמי השכירות שיתקבלו מהנכס נמנע.

אחד הגורמים שמדרבנים ביצוע עסקאות בתקופת מיתון הוא היבט המיסוי. מיסוי מקרקעין נחשב גבוה, שכן מדובר בעסקאות בסכומים גבוהים כאמור ובמיוחד כאשר מדובר בנכס להשקעה, להבדיל מדירת מגורים יחידה שאדם רוכש לצרכיו. בתקופת מיתון, כאשר מחירי הנכסים יורדים, יורד באופן ישיר גם המיסוי על עסקאות אלו, שכן המס הנגבה עומד ביחס ישיר לשווי העסקה עצמה.

לסיכום ניתן לומר שכמו בכל תחום עסקי, כדאי ומומלץ לאתר הזדמנויות עסקיות בזמן מיתון, אולם ככל שהיקף העסקה גדול יותר, יש לשקול גורמים שונים בהיבט ראייה רחב, אשר יכולים להשפיע על כדאיותה הכלכלית של העסקה ולבחון אותה לגופה, בהתאם לנסיבות הרלוונטיות.

*האמור לעיל הינו בבחינת מידע כללי ואינו בא במקום התייעצות ספציפית עם מומחה מקצועי, ביחס לכל מקרה ומקרה.

____________________________________________________________________________________________________
הכותב הינו עו”ד מומחה בתחום המקרקעין ושותף במשרד עורכי הדין אלטלף. בנוסף עו”ד אלטלף הינו חבר בקבוצת “אחד אחד עורכי דין לגירושין ללא בית משפט” www.coll.co.il

אלטלף – משרד עורכי דין ונוטריון, מגדלי התאומים 2 – ז’בוטינסקי 35 רמת גן, טל: 03-6134466, avi@altalef.co.il, www.altalef.co.il