יחסי ציבור נדל”ן

המדריך למשקיע בנדל”ן בארצות הברית
על פי כל הנתונים וההערכות, שוק הנדל”ן האמריקאי התעורר זה מכבר לחיים שוב
ומגמה זו עתידה להמשך גם בשנה הקרובה: מחירי הדירות צפויים להמשיך ולעלות
ורווחי ההון שמהם ייהנו המשקיעים יגדלו בהתאם. מנכ”ל חברת ‘פסיפיק הולדינגס’,
עו”ד יובל זיו, נותן מספר טיפים למשקיעים הישראלים בנדל”ן בארה”ב,
שיאפשרו להשקיע בתבונה ולא ליפול בתכסיסים של חברות מפוקפקות

מאת: עו”ד יובל זיו , מנכ”ל “פסיפיק הולדינגס”
צילום באדיבות: ianmunroe

כדאי להימנע מקניית נכסים כחלק מקבוצה ולהעדיף קניית נכסים אשר ירשמו על שם המשקיע:
כשמשקיע קונה נכס כחלק מקבוצה, הוא בעלים של חלק יחסי, אך בלתי מוגדר, במאגר של נכסים.
המשקיע שותף עם מספר משקיעים אחרים (שאותם לרוב אינו מכיר) באותם נכסים.
קנייה מסוג זה יוצרת עבור המשקיע סיכונים מיותרים. כל זמן שהכל מתנהל כשורה והמשקיע נהנה מתשואה טובה – אין בעיה,
אבל אם וכאשר “נפסקת המוסיקה” במשחק הכיסאות המסויים, המשקיע עלול למצוא את עצמו ללא כיסא – קרי, ללא הנכס אותו רכש.

ניתן לבדוק את הנכס אותו רוכשים באמצעות כלים פשוטים למדי:
קנייה של נכס מעבר לים עשויה להרתיע משקיע החפץ “לראות את הנכס במו עיניו”. יחד עם זאת, כלים כמו: thGoogle Ear,
דוחות שמאי דיגיטליים, תמונות וסרטוני וידיאו, מהווים תחליף ראוי לביקור פיזי, בייחוד כשמדובר בנכס להשקעה אשר אינו מיועד למגורי הרוכש.

לפני רכישת הנכס, יש לוודא שהוא נבדק באופן קפדני, בשלושה נדבכים חשובים:

1. נדבך משפטי: בדיקת הנסח (Title), על מנת לוודא שהנכס נקי מכל זכויות צדדים שלישיים (כגון: זיקות הנאה, שעבודים, עיקולים וכיוצ”ב).

2. נדבך סביבתי: בדיקת הסביבה בו נמצא הנכס: סמיכות הנכס לאזורי קניות, בתי ספר, גני ילדים ומוסדות ציבור נוספים.
כדאי להימנע מרכישת נכסים הנמצאים ליד כבישים ראשיים, שכן הדבר פוגע באיכות החיים של הדייר ומקשה על השכרת הנכסים.

3. נדבך מכני ומערכתי: וודאו כי הנכס עבר בדיקה מערכתית ומכאנית, על מנת לוודא שכל המערכות
תקינות ועומדות בסטנדרטים של הממשל המקומי והפדרלי (HUD). יש לזכור כי במידה ויתגלו פגמים,
אזי בסיום הבדיקה יהיה צורך שהנכס יעבור שיפוץ יסודי ושדרוג, כאשר מטרת השיפוץ היא לתקן את הפגמים המערכתיים,
כגון: צנרת, מיזוג אויר, חשמל, אביזרי מטבח וכד’.

מומלץ להפגש באופן אישי עם נציגי החברה באמצעותה אתם משקיעים על מנת לראות ולהתרשם מול מי אתם עובדים:
חשוב שהמשקיע יתרשם באופן אישי מהידיים בהן הוא מפקיד את כספכו. לצורך כך, כדאי לו להגיע
למשרדי החברה על מנת לבדוק שאכן חברה כזו קיימת ולהתוודע לאנשי המפתח הפועלים בה.

ליווי עו”ד:

כדאי וחשוב להיפגש עם עורך הדין המקומי, המייצג את החברה בישראל ומלווה את הפרויקט מהפן המשפטי.
עורך הדין המקומי יכול לסייע מאוד לרוכש בהבנת העסקה, לשמש כנאמן על הכספים המועברים לחברה ולהפוך את
הליך ההשקעה לפשוט יותר, מובן וכמובן בטוח יותר. כמו כן, אם מדובר בהשקעה עם תשואה קבועה ומוסכמת מראש לכמה שנים,
עורך הדין עשוי לסייע בקבלת התקבולים החודשיים/רבעוניים/שנתיים.

כדאי לבקש לדבר עם מספר לקוחות של חברת ההשקעות על מנת לקבל המלצות:
אין מקור מהימן יותר מלקוחות שעברו את תהליך ההשקעה בעצמם וכבר מספיקים ליהנות מקצירת הפירות.
לכן, כדאי למשקיע לבקש מספרי טלפון של לקוחות וליצור עמם קשר.

לוודא שהנכס רשום על שמכם עם פוליסת ביטוח על בעלות:

רישום הנכס על שם המשקיע הוא ההגנה המשפטית הבטוחה ביותר העומדת לרשותו.
פוליסת ביטוח על הבעלות, מבטיחה שהנכס הנרשם על שמו נקי מכל זכויות צדדים שלישיים.
פוליסה כזאת (שלא קיימת בישראל אבל קיימת וניתנת לרכישה עבור כ-600$  לכל 100,000$ בארה”ב)
מבטחת את הבעלות ובכך מעבירה את הסיכון מהרוכש לחברת ביטוח גדולה.

יש לבדוק את אפשרויות הניהול השוטף של הנכס:

לפני שהמשקיע חותם על הסכם, עליו לבדוק מי ינהל את הנכס ומי ישלם את מיסי העירייה, הביטוח,
ועד הבית (Home Owner Association) וכל הוצאות האחזקה האחרות.

חברות שמציעות שיטת ניהול CMA (Comprehensive Management Agreement):
שיטת CMA מציעה למשקיעים את האפשרות להעביר את האחריות לתשלום כל הוצאות הניהול והאחזקה לחברת הניהול,
כך שהמשקיע  נהנה מתשואה קבועה ומוסכמת מראש למשך מספר שנים שעליהן הוסכם. הסדר כזה
מונע הפתעות מיותרות ומעניק למשקיע תחושת ביטחון ויציבות למספר שנים.

ואם מדובר ב-CMA, כדאי לבדוק אם יש אפשרות לקבל גם ערבות בנקאית להבטחת התשואה:
אם חברת השקעות נדל”ן מסכימה לעגן את הבטחת התשואה בערבות בנקאית – אוטונומית, המונפקת על ידי בנק אמריקאי (מבוטח FDIC),
המשקיע יכול להיות בטוח שהנכס אכן יניב את התשואה שהובטחה לו. הערבות הבנקאית תקפה בדרך כלל לשנה
ומתחדשת באופן אוטומטי עד למועד פקיעת חוזה הניהול, עם התשואה שעליה הוסכם.

לבדוק שהחברה שנבחרה מספקת שוכרים ושמאי מטעם הבנק, להערכת הנכס:

חשוב שהשמאי יהיה מוסמך, מנוסה, עצמאי ומהימן. שמאי הרשום באיגוד השמאים במדינה בה נמצא הנכס הוא בדרך כלל מהימן.

בדיקת אפשרויות מימון:

במידה והמשקיע זקוק להלוואה או למשכנתא, עליו לשאול את עצמו האם יוכל לעמוד בתשלומי המשכנתא,
גם אם הנכס יהיה פנוי משוכר/ים למשך תקופה מסוימת. משקיעים רבים מתלבטים בשאלה, האם כדאי לקחת הלוואה/משכנתא על מנת להשקיע בנדל״ן.

ראשית חשוב להבין שמינוף הרכישה של נכסי נדל”ן באמצעות הלוואות מקנה למשקיע מספר יתרונות כמו למשל:
משקיע שברשותו 100,000$  לרכישת נכסים, יכול לרכוש בכסף נכס אחד בשווי של 100,000$ או לרכוש שני נכסים עם 50% הלוואה.
התשואה על הנכסים תכסה את ההלוואה או המשכנתא ותזרים גם רווחים למשקיע עצמו.
במקרה של לקיחת הלוואה, המשקיע ייהנה מרווחי הון פי שניים, מאשר במקרה של רכישה של נכס אחד בלבד, ללא הלוואה.

לפני שאתם משקיעים את כספכם, תבדקו בקפידה את כל הפרמטרים המוזכרים לעיל ואל תקלו ראש – שכן השקעה מוצלחת, יכולה להניב פירות ולשפר את עתידכם.

למידע נוסף לחצו כאן>>