משכנתאות

הגנות בית המגורים במימוש משכנתא
דווקא בימים אלו, חשוב לזכור כי גם הליכים למימוש משכנתא אינם חייבים להסתיים בפינוי מידי מבית המגורים. שינויי חקיקה ופסיקה מספקים הגנות ברמות שונות, החל משכירות ל-18 חודשים או יותר בדירה אחרת וכלה בהישארות לצמיתות בבית עצמו כדייר מוגן. על ההגנות הפוטנציאליות בכתבה הבא

מאת: עורך הדין אופיר יוסף, ממשרד עורכי הדין יוסף & חכים

טיוטת ההוראה האחרונה של בנק ישראל קבעה מגבלות נוקשות יותר בשיעור המימון בהלוואות לדיור. ההוראה נועדה להגן על יציבות הבנקים ולמנוע משבר פיננסי, תוך צמצום הסיכון הגלום בתיק האשראי לדיור הבנקאי, אך היא העלתה שוב למודעות את החשש ההולך וגובר מפני משבר בענף המשכנתאות, שבו לווים רבים לא יוכלו לעמוד בהחזרי ההלוואות. בכתבה הפעם אתמקד דווקא בלווים: אלו שעשויים למצוא את עצמם, לאחר פיגור של 6 תשלומים בלבד, בפני הליכי הוצאה לפועל למימוש המשכנתא ופינויים מבית מגוריהם.

ביתו של אדם הוא לרוב רכושו העיקרי. אך דומה שלא צריך להכביר מילים על כך שבית הוא הרבה יותר מרכוש. הבית מגדיר את האדם ומספק לו פרטיות ומרחב מחיה. הוא מהווה נדבך מרכזי בביטחון העצמי והכלכלי של אדם וסביבו מתפתחים אורח חיו וקשריו החברתיים. זאת הסיבה שבית המשפט העליון פסק כי “אדם המתגורר בחוצות ואין לו דיור, הוא אדם שכבודו נפגע”.

על רקע זה, נבדוק אלו הגנות עשויות לעמוד ללווים בפני פינוי מבית מגוריהם:
1. באופן עקרוני, קיימות שתי הוראות חוק רלבנטיות. הראשונה נטועה במקום לא צפוי – חוק הגנת הדייר: סע’ 33 קובע כי חייב שביתו נמכר בהליכים למימוש עיקול או משכנתא, יוכל להוסיף להתגורר באותו בית כ”דייר מוגן” של הרוכש. במילים אחרות, הבית נמכר כ”תפוס”, מה שמוריד מאד בערך הבטוחה ופוגע במלווה. דווקא משום ההגנה הרחבה לחייב (יש שיאמרו – רחבה מדי), לא ששו בתי המשפט ליישם את סע’ 33 ופירשו אותו באורח מצמצם.

כך למשל, בפס”ד מ-1997 קבע ביהמ”ש כי הגנה זו תחול רק כאשר דירת החייב רשומה בלשכת רישום המקרקעין ולא כאשר, כפי שקורה במקרים רבים, הדירה טרם נרשמה. קשה למצוא הצדקה עיונית להבחנה זו ונראה כי מה שעומד מאחורי צמצום זה, הוא הרתיעה של בתי המשפט מיצירת דיירות מוגנת מכוח החוק – כאשר הדיירות המוגנת כולה הולכת ונעלמת מן העולם.

2. ההגנה השנייה היא זו שבסע’ 33 לחוק ההוצאה לפועל והיא איננה מונעת את פינוי החייב מבית המגורים, היא רק מחייבת כי כאשר מפנים חייב ובני משפחתו מדירתם ואין להם דירה נוספת או יכולת כלכלית למימון מקום מגורים, על הנושה לדאוג להם ל”דיור חלוף”.

מהו “דיור חלוף” ? ביהמ”ש מנה קריטריונים שונים לקביעת היקף הדיור החלוף. בדרך כלל, מדובר היה בשכירת דירה לתקופה מוגבלת של כמה שנים בודדות, כשבמקרים נדירים ביותר (וקשים בנסיבותיהם) נקבע דיור חלופי לכל החיים.

בפועל, במקרים רבים של מימוש משכנתאות, שתי ההגנות הללו על בית המגורים הפכו במידה רבה “אות מתה”. הטעם לכך הוא שהגנות אלו חלו רק כאשר לא פורש אחרת בשטר המשכנתא. במילים אחרות, הבסיס להגנות היה חוזי וניתן לשער כי בכל שטרי המשכנתא של הבנקים ושל חברות המימון האחרות, נכלל כעניין שבשגרה, ויתור גורף על כל הגנות בית המגורים.

תחילה, ניסו בתי המשפט להתמודד עם הבעיה במגרש “החוזי”, בדרך של הגברת חובות הגילוי החלה על בעל המשכנתא (בדרך כלל בנקים). מתוך תפיסה כי מדובר בצדדים שאינם שווים, קבע בית המשפט כי חובת הגילוי איננה טכנית ולא די בקיומו של סעיף (בין סעיפים רבים בשטר המשכנתא שספק אם מישהו מן הלווים טורח לקראו) שנכלל בו ויתור על הגנת בית המגורים. בית המשפט קבע כי יש לתת ללווה מידע, הן על עצם זכותו החוקית להגנה על בית המגורים והן על וויתורו על זכות זו. גם לפסיקה זו מיהרו הבנקים להסתגל ושטרי המשכנתאות כוללים כיום דף נפרד שבו גילוי נרחב ומקיף באותיות קידוש לבנה.

אין ספק כי אחרי פסיקה זו עמד הניסיון, לפרוס הגנה ללווים במקרים מתאימים ולמנוע את השלכתם לרחוב, ללא קורת גג. אלא שכל כמה שמגמה זו מובנת, ספק אם ניתן להגשימה באמצעות הרחבת חובת הגילוי; חובת גילוי רחבה באה למנוע פערי מידע. אך הבעיה האמיתית היא לאו דווקא במידע, אלא בעובדה ששטרי המשכנתא הם חוזים אחידים, אשר גם הלווה המודע לא יצליח לשנותם.

ואומנם בית המשפט העליון בפסק הדין משנת 2004 קרא למחוקק להתערב ולהפוך את ההגנה של דיור חלופי להגנה קוגנטית, כלומר שהבנקים לא יוכלו להתנות עליה ושהלווה לא יוכל לוותר עליה. המחוקק אימץ קריאה זו ולפני כ- 4 שנים התקבל תיקון מקיף לסעיף 38 לחוק ההוצאה לפועל.

גם לפי תיקון זה, חייבים הבנקים ליידע את הלווה על ההגנות ועל הויתור עליהן “בשפה ברורה המובנת לו”. בהיעדר גילוי מלא כפי שקבעה הפסיקה, עדיין יוכל הלווה לזכות להגנות של דיירות מוגנת או של דיור חלוף בהיקפן המלא.

בנוסף – ובזה עיקר התיקון – גם כאשר הגילוי היה מלא ומקיף והוויתור על ההגנה מפורש, לא ניתן לוותר על הזכות במלואה. עדיין הלווה יהיה זכאי ל-18 חודשי שכירות במסגרת של דיור חלוף. תקופה זו אף יכולה להתארך לפי שיקול דעתו של רשם ההוצאה לפועל, בהתחשב בנסיבות מיוחדות המצדיקות זאת.

יש לציין עוד, כי לפי התיקון רשם ההוצאה לפועל רשאי להשהות החלטתו בעניין דיור חלוף, כדי לאפשר לחייב למנות עו”ד או לקבל ייעוץ משפטי. נראה כי סעיף זה משקף את התפיסה כי הפגיעה בזכות הבסיסית של אדם לקורת-גג היא חמורה וקשה מחד ומאידך – לאור התפתחות הפסיקה והחקיקה – פגיעה זו איננה הכרחית תמיד (כפי שהיה בעבר) וכיום יש גם בידי החייבים כלים למנוע את פינויים או למתן אותו ע”י דיור חלוף הולם.